Cartera · Buenas prácticas
Por qué no se debe expedir paz y salvo a todos los propietarios
Entregar un paz y salvo a cada propietario "que aparece al día" parece un buen servicio. Pero si un solo pago quedó mal asentado, la copropiedad acaba de firmar que esa deuda no existe.
Qué es realmente un paz y salvo
No es un estado de cuenta. El estado de cuenta informa lo que está registrado a una fecha; el paz y salvo declara que la obligación está cumplida. Esa diferencia importa, porque la Ley 675 de 2001 da al certificado del administrador un peso especial: el artículo 48 lo convierte en título ejecutivo para cobrar. Si la palabra del administrador sirve para cobrar, también sirve, en contra de la copropiedad, para demostrar que no se debía.
El paz y salvo cobra importancia sobre todo en la venta de un inmueble. El artículo 29 de la Ley 675 establece solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo por las expensas no pagadas al momento de la transferencia; un comprador que recibió un paz y salvo difícilmente aceptará pagar una deuda que la administración certificó como inexistente.
Cómo se producen los pagos mal asentados
En la operación diaria de una copropiedad, los errores de aplicación de pagos son más comunes de lo que parece:
- Consignaciones sin identificar que se asignan después, a veces al inmueble equivocado (el 301 en lugar del 103).
- Pagos registrados dos veces, uno manual y otro desde el extracto o un cargue masivo.
- Transferencias o cheques reversados después de haber sido aplicados.
- Intereses mal liquidados por una tasa o una fecha incorrecta, que al corregirse cambian el saldo.
- Cuotas extraordinarias o ajustes aprobados pero aún no cargados, o correcciones que resultan de la revisoría fiscal.
Todos tienen algo en común: se descubren después, normalmente en la conciliación bancaria o en el cierre contable del mes.
El riesgo de los paz y salvos masivos
Cuando la administración expide paz y salvos a todos los que "aparecen al día", está certificando con base en información que todavía puede cambiar. Si luego se corrige un pago mal asentado:
| Situación | Con estado de cuenta | Con paz y salvo masivo |
|---|---|---|
| Se descubre que un pago era de otro inmueble | Se corrige el registro y se informa al propietario | El propietario alega que la copropiedad certificó que no debía |
| Se reversa una transferencia | La deuda reaparece en el siguiente estado de cuenta | Discusión sobre la validez del certificado |
| El inmueble se vende | El comprador revisa el saldo con fecha de corte | El comprador se niega a asumir una deuda "inexistente" |
| Cobro jurídico | El certificado de deuda refleja los registros corregidos | La otra parte aporta el paz y salvo como prueba en contra |
En el mejor caso, se pierde tiempo en reclamos; en el peor, la copropiedad termina asumiendo la diferencia, que en últimas pagan los demás propietarios.
Cómo expedirlos de forma segura
- Solo a solicitud y de forma individual, nunca como envío masivo.
- Después del cierre y la conciliación bancaria del periodo, sin consignaciones sin identificar que puedan corresponder al inmueble.
- Con fecha de corte y de vencimiento visibles, y un número de verificación que permita comprobar su autenticidad.
- Revisando el estado de cuenta detallado (no solo el saldo) antes de firmar.
- Usando el estado de cuenta para todo lo que no exija un paz y salvo: asambleas, trámites internos, consultas del propietario.
En Conjunto Express el propietario consulta su estado de cuenta en línea, la administración concilia pagos contra el extracto y los certificados se expiden por inmueble, con fecha de vencimiento y número de verificación. Así el paz y salvo se reserva para cuando de verdad se necesita. Conozca los planes o hable con nosotros.
Si quiere entender cómo se liquidan los cobros que después se certifican, lea cómo facturar la cuota de administración.
Preguntas frecuentes
¿La administración está obligada a dar paz y salvo a todos los propietarios?
No existe una obligación de expedirlos de forma masiva. Lo prudente es hacerlo de forma individual y a solicitud.
¿Qué pasa si se expide un paz y salvo y luego aparece una deuda?
El propietario puede presentar el documento como prueba de que no debía a esa fecha; cobrar la diferencia se vuelve una discusión difícil.
¿Qué se puede entregar en lugar de un paz y salvo?
Un estado de cuenta o certificado de saldo con fecha de corte, que informa sin declarar extinguida la obligación.
¿Cuándo es seguro expedir un paz y salvo?
Después del cierre y la conciliación bancaria, sin consignaciones pendientes por identificar y con fecha de corte y vencimiento.
Fuentes oficiales y metodología
Artículo preparado por el equipo de Conjunto Express a partir de la experiencia en la operación de copropiedades y consulta de fuentes oficiales. Última revisión: 28 de septiembre de 2026.
Contenido informativo. No constituye asesoría jurídica ni contable. Revise el reglamento de su copropiedad y consulte a su abogado o revisor fiscal.