Tributario · Colombia
Facturación electrónica en propiedad horizontal: qué se factura y qué no
Muchas administraciones creen que deben facturar electrónicamente la cuota de administración, y otras cobran el salón social sin factura ni IVA. Las dos cosas pueden salir caras. Esto es lo que ha dicho la DIAN.
Cuotas de administración: no generan obligación de facturar
El artículo 29 de la Ley 675 de 2001 obliga a los propietarios a contribuir a las expensas necesarias para la administración y los servicios comunes. El Decreto Único Reglamentario en materia tributaria (Decreto 1625 de 2016, artículo 1.3.1.13.5) califica esas cuotas como un aporte de capital destinado a la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes.
Con base en esa norma, la DIAN concluyó en el Oficio 907545 de 2022 que las cuotas de administración no generan la obligación de facturar: la obligación de facturar nace de la venta de bienes o la prestación de servicios, y la cuota no es ninguna de las dos. Por eso lo que la copropiedad expide mensualmente es un documento de cobro o cuenta de cobro, no una factura electrónica de venta. Si quiere saber cómo debe armarse ese cobro, lea nuestra guía sobre cómo facturar la cuota de administración.
Qué ingresos sí requieren factura electrónica e IVA
La situación cambia cuando la copropiedad explota económicamente sus bienes o zonas comunes. En el Comunicado de Prensa 019 de 2025 y en el Concepto 7653 de 2025, la DIAN reiteró que la persona jurídica de propiedad horizontal, incluso la residencial, es responsable de IVA cuando presta servicios gravados, sin importar si quien paga es propietario, residente o visitante. Esa posición se apoya en sentencias del Consejo de Estado de 2014 y 2017.
| Ingreso de la copropiedad | ¿Factura electrónica? | ¿IVA? |
|---|---|---|
| Cuota ordinaria o extraordinaria de administración | No | No |
| Intereses de mora sobre cuotas | No (siguen al cobro de la cuota) | No |
| Arriendo de salón social, BBQ, piscina o gimnasio con tarifa aparte | Sí | Sí, por regla general |
| Uso de zonas comunes incluido en la cuota, sin cobro adicional | No | No |
| Parqueadero de visitantes o arriendo de parqueaderos a terceros | Sí | Sí, por regla general |
| Asignación equitativa de parqueaderos comunales entre copropietarios | Depende de cómo se cobre; consulte a su contador | La DIAN la ha excluido cuando no es explotación económica |
| Arriendo de locales, fachadas para publicidad o terrazas para antenas | Sí | Sí, por regla general |
La clave es la tarifa adicional: si la copropiedad cobra por separado el uso de un espacio común, está prestando un servicio. Si el costo ya está dentro de la cuota de administración, o el espacio se presta sin cobro, no hay operación gravada.
¿Y el impuesto de renta?
El IVA y la renta se analizan por separado. El artículo 19-5 del Estatuto Tributario establece que las copropiedades que destinan bienes o áreas comunes a la explotación comercial, industrial o mixta, generando renta, son contribuyentes del régimen ordinario del impuesto sobre la renta. Su parágrafo excluye a las de uso residencial. En otras palabras: un conjunto residencial que arrienda el salón social responde por el IVA y la factura, pero no se vuelve contribuyente de renta por esa razón; un centro comercial o un edificio mixto sí debe revisar ambas obligaciones.
Qué necesita la copropiedad para facturar
- Actualizar el RUT con las responsabilidades de IVA y de facturador electrónico que correspondan.
- Habilitarse como facturador electrónico ante la DIAN, con un proveedor tecnológico o la solución gratuita de la entidad, y solicitar la numeración.
- Definir tarifas y reglas de uso de las zonas comunes aprobadas por el órgano competente, para que el cobro tenga soporte.
- Separar contablemente los ingresos por cuotas de los ingresos por servicios, y declarar y pagar el IVA en los plazos del calendario tributario.
- Revisar la información exógena y demás obligaciones formales que se deriven de la nueva actividad.
Una plataforma como Conjunto Express ayuda a mantener separados los conceptos de cobro, identificar qué ingresos corresponden a cuotas y cuáles a servicios, y conservar la trazabilidad que pide una revisión de la DIAN o de la revisoría fiscal.
Errores frecuentes
- Facturar electrónicamente la cuota de administración "por si acaso": genera documentos que no corresponden y puede confundir la contabilidad y la información reportada.
- Cobrar el salón social en efectivo sin factura: es el caso que más ha señalado la DIAN y puede terminar en sanciones y cobro del IVA no declarado.
- Mezclar en un mismo concepto la cuota y el alquiler de zonas comunes, lo que impide saber qué parte está gravada.
- Suponer que "residencial" significa "exento de todo": la exclusión de renta no elimina el IVA por servicios gravados.
Preguntas frecuentes
¿La propiedad horizontal debe expedir factura electrónica por las cuotas de administración?
No. La DIAN considera que son un aporte de capital y no una venta ni un servicio (Oficio 907545 de 2022; artículo 1.3.1.13.5 del Decreto 1625 de 2016).
¿Cuándo sí debe facturar una copropiedad?
Cuando presta servicios o vende bienes: arriendo de zonas comunes con tarifa aparte, parqueadero de visitantes o terceros, publicidad, antenas, locales y similares.
¿Cobrar el salón social genera IVA?
Según la DIAN, sí, cuando se cobra una tarifa adicional, aunque lo use un propietario. No, si es un préstamo sin cobro o si el costo está incluido en la cuota.
¿Un conjunto residencial paga impuesto de renta?
No por regla general: el artículo 19-5 del Estatuto Tributario excluye a las copropiedades residenciales. Las comerciales o mixtas que explotan zonas comunes sí son contribuyentes.
Fuentes oficiales y metodología
Artículo preparado por el equipo de Conjunto Express a partir de la consulta de fuentes oficiales. Última revisión: 24 de septiembre de 2026.
- DIAN, Oficio 907545 de 2022: cuotas de administración no generan obligación de facturar.
- DIAN, Concepto 7653 de 2025: IVA en la explotación de zonas comunes.
- DIAN, Comunicado de Prensa 019 de 2025.
- Ley 675 de 2001, régimen de propiedad horizontal.
- Estatuto Tributario, artículo 19-5.
Contenido informativo. No constituye asesoría jurídica, contable ni tributaria. Cada copropiedad debe validar su caso con su contador o revisor fiscal.